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| マンションを購入する際、大半の方が公的あるいは民間の住宅ローンを活用されると思います。ひとことに「住宅ローン」と言っても、その種類は様々で、最近は銀行や信用金庫なども積極的に住宅ローンの新商品を売り出していますから、あなたの収入状況や年齢、ローンを組む時点とマンションが完成する時期の公定歩合予測などに応じて、より有利で現実的なローンを選択しましょう。 |
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借入先 |
特徴 |
金利、借入額に影響するもの |
公
的
融
資
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財形住宅融資 |
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5年固定金利 |
| ・ |
条件が穏やか |
| ・ |
同居人の複数融資可 |
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| ・ |
年収・年齢 |
| ・ |
財形3種類のいずれか1年以上継続し、残高が50万円以上あること |
| ・ |
財形残高の10倍まで |
| ・ |
借入可能額は契約金額の80％まで |
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| フラット35 |
| ・ |
全期間固定金利 |
| ・ |
融資額は最高8,000万円 |
| ・ |
省エネ・耐久性等、良質の住宅を対象 |
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| ・ |
年収・年齢 |
| ・ |
住宅の性能 |
| ・ |
取扱金融機関によって金利や融資手数料が異なる |
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民
間
金
融
機
関
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銀行・ろうきん・ノンバンク |
| ・ |
収入基準が穏やか |
| ・ |
対象物件の規制が少ない |
| ・ |
融資額が多い |
| ・ |
融資範囲が広い |
| ・ |
職種によって規定が異なる場合あり |
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| ・ |
年収・年齢 |
| ・ |
金利・融資限度額は各金融機関で異なる |
| ・ |
ローンの種類を選ぶことができる。 |
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| ※ 詳細は各金融機関にお問い合わせください。 |
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| 一般的な返済方法は、元金と利息の合計額が一定である元利均等方式です。返済総額を比べると、元金均等返済の方がお得です。 |
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| 返済方法 |
特徴 |
2,000万円35年ローンを3.00％（全期間）で借りた場合 |
| 初回返済額 |
返済総額 |
| 元利均等返済 |
元金と利息を合わせた毎月の返済額が一定。
返済金額に占める元金と利息の割合が変わっていく。 |
76,970円 |
32,327,416円 |
| 元金均等返済 |
元金返済回数で元金部分は均等に返済。かつ毎回減っていく元金で利息計算が行われ、元金に利息が上乗せされた金額を返済する。返済額は初回が大きく、以後減っていく。 |
97,619円 |
30,525,000円 |
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| 一般的な返済方法は、元金と利息の合計額が一定である元利均等方式です。返済総額を比べると、元金均等返済の方がお得です。 |
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| 固定金利型 |
返済期間終了まで金利が変わりません。
金利水準が低い時期に借り入れすると、低金利のままで有利です。 |
| 変動金利型 |
借り入れ後、金融情勢によって金利が変動します。
適用金利は、年2回見直しが一般的で、金利上昇の際に返済額が高くなるリスクがあります。 |
| 固定金利選択型 |
都市銀行等で住宅ローンで利用されている種類です。
一定の期間は固定金利で、期間終了後は再度その時点で固定金利選択型か変動金利型を選択することになります。 |
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この中で、金利のタイプと返済期間とは特に慎重に検討したいポイントです。金利の安い時期に固定金利タイプのローンを組み、できるだけ短期間で返済を終了させてしまうのが、最も将来的なリスクの低い借り方と言えますが、民間金融機関の固定型はローン実行時期（入居時期）の金利が固定されますので、契約から物件完成まで1年くらい期間のあるマンションの場合、注意が必要です。
また、使用したローンが「元利均等方式」か「元金均等返済」かによっても、支払いの総額にはかなりの差がありますから、複数のローンを一通りシミュレーションしてみる価値はあるでしょう。
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| ロ−ンは長期固定を優先するのが理想ですが、審査規定により公庫などの長期固定タイプが使えないケ−スもあります。 また、家族構成や返済余力も違うので、資金計画や返済のパターンに合った融資方法を具体例で紹介します。 |
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| パターン |
内容 |
| 一番堅実なパタ−ンで借りたい！ |
融資
方法
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住宅金融公庫・フラット35・民間ローンの全期間固定型 |
| 解説 |
全期間固定金利で金利変動のリスクはありませんが、民間ローン固定期間選択型と比較すると、当初の金利は高めです。また住宅金融公庫は融資申込み時の金利が適用されますが、フラット35と民間ローンは融資実行時の金利が適用されるため、注意が必要です。 |
| 堅実なパターンで借りたいが、自己資金は出来るだけ使いたくない！ |
融資
方法
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民間ローンの全期間固定型・2段階固定型 |
| 解説 |
住宅金融公庫やフラット35の融資限度額は、契約金額の80%までですが、多くの民間金融機関は契約金額の100%まで借入れが可能です。 |
当面の返済負担を軽くしたい！
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融資
方法
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民間ローンの固定期間選択型 |
| 解説 |
当面の返済額を低く抑えることは出来ますが、金利変動リスクは避けられないため、将来の返済額に上がり下がりが生じます。 |
| 家計に余裕があれば、繰上げ返済をしてローンを早く払い終えたい！ |
融資
方法
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フラット35・住宅金融公庫・財形住宅融資 |
| 解説 |
フラット35は繰上げ返済の際に手数料がかかりません。住宅金融公庫と財形住宅融資は民間金融機関と比較すると低い手数料で繰上げ返済が可能です。
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| 借入先 |
手数料（税込） |
注意点 |
住宅金融公庫
財形住宅融資 |
| 月々の返済額を変えず、繰上げ返済額に応じて借入期間を短くする場合 |
| 3,150円 |
| その他の場合 |
| 5,250円 |
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| ◎ |
100万円以上から繰上げ返済可。 |
| ◎ |
返済予定日の1ヶ月前までに取扱金融期間への連絡が必要。 |
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| フラット35 |
無料 |
民間金融期間
※金融機関によって異なりますので右は一例です。
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| 固定金利適用期間中の場合 |
| 一部繰上げ返済 31,500円 |
| 全額繰上げ返済 42,000円 |
| その他の場合 |
一部繰上げ返済・全額繰上げ
返済とも
5,250円
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| ◎ |
多くの金融機関が100万円以上から繰上げ返済を受付けているが、1万円から受付ける金融機関もある。 |
| ◎ |
返済予定日の1ヶ月前までに取扱金融期間への連絡が必要。 |
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| 繰上げ返済でロ−ンを一気に減らしておけば、不測の事態があっても安心です。
ただし、無理に繰上げ返済をして貯蓄を減らしてしまっては、かえって不安になるので、わが家の『貯め時』に合わせて、計画的に実行しましょう。 |
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余裕のあるうちに
期間短縮型で、3年後に100万円！ |
こんな人に
オススメ |
子供が幼稚園に上がる前で、それほどお金がかからない |
| 解説 |
子供が大きくなると、塾や習い事など何かとお金がかかるので、そうなる前に1回は繰上げ返済しておきたい。
毎月1万円、ボ−ナス時に10万円貯めていけば、3年後に100万円の繰上げ返済ができるはずです。 |
| 共働き中に期間短縮型と返済額軽減型でガンガン返す！ |
こんな人に
オススメ |
購入後もしばらくは共働きを続けるが、出産を機に妻は仕事を辞める予定 |
| 解説 |
DINKSは共働きの間に毎年100万円を目標に、利息軽減効果の高い期間短縮型でどんどん実行しましょう。
妻が仕事を辞める直前は、返済額軽減型で行って返済額を安くして、夫だけの収入でも返済が楽になります。 |
教育費を優先、返済額軽減型で10年後に100万円！
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こんな人に
オススメ |
子供が小学校高学年で、進学に向けて教育費の貯蓄を優先したい |
| 解説 |
そろそろ教育費が心配という人は、当分の間教育費を優先しましょう。 その一方で、1年に10万円を目標にして、10年後に、100万円繰上げ返済しましょう。返済額軽減型で行えば、教育費のピ−クにロ−ンの負担が軽くなります |
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